Hak Tanggungan merupakan suatu jaminan yang kuat karena obyek Hak Tanggungan adalah berupa bidang (-bidang) tanah berikut atau tidak berikut benda-banda yang berkaitan dengan tanah. Jadi obyek Hak Tanggungan merupakan fixed asset, jaminan dalam bentuk fixed asset inilah yang disukai dan dihargai oleh Kreditor, khususnya lembaga Perbankan. Sebenarnya Hak Tanggungan tidak hanya untuk menjamin suatu hutang, akan tetapi seringkali dipergunakan pula untuk menjamin dilaksanakan atau tidak dilaksanakannya suatu prestasi yang dapat dinilai dengan uang, suatu misal adanya kewajiban seseorang untuk mengosongkan bangunan rumah yang telah dijualnya dalam waktu tertentu, dengan suatu sanksi untuk tiap-tiap hari terlambat mengosongkan dikenakan denda dalam bentuk uang, denda inilah yang dapat
dijamin dengan Hak Tanggungan bilamana orang tersebut wanprestasi, yaitu tidak mengosongkan bangunan rumah tersebut tepat pada waktu yang telah
ditentukan.[1]
Pada lembaga Perbankan, di dalam menerima suatu jaminan sangatlah
ketat walaupun jaminan yang diberikan oleh Debitor dalam bentuk tanah dan
bangunan, jaminan ini terlebih dahulu dilakukan peninjauan dan penilaian di
lapangan, bahkan untuk penilaian jaminan seringkali bank menggunakan jasa
perusahaan appraisal independen dengan maksud agar penilaiannya lebih akurat sehingga mengurangi resiko bilamana Debitor wanprestasi. Selain itu terhadap bangunannya diharuskan untuk diasuransikan utamanya terhadap bahaya kebakaran, sedangkan khusus untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) asuransi yang diharuskan oleh pihak bank tidak hanya terhadap bahaya kebakaran akan tetapi wajib dipertanggungkan pula untuk asuransi jiwa.
Jadi untuk mendapatkan fasilitas kredit dari bank, Debitor menanggung beban cukup berat, beban yang ditanggung meliputi : pembayaran premi asuransi, jasa appraisal, jasa Notaris dalam pembuatan Akta Pengakuan Hutang atau Akta Perjanjian Kredit, jasa PPAT dalam pembuatan akta-akta jaminan, baik jaminan berupa Hak Tanggungan maupun jaminan-jaminan lainnya seperti Jaminan Fidusia, Jaminan Perorangan (personal guarantee), Jaminan Korporasi (corporate guarantee), Jaminan Cessie , Gadai, disamping itu beban untuk pembayaran provisi bank, biaya administrasi kredit, bahkan kadang-kadang untuk kredit-kredit yang besar dibebani pula biaya untuk lawyer yang bertugas memberikan legal opinion, yaitu melakukan penilaian terhadap dokumen-dokumen yang diperlukan.
Setelah kredit dilunasi, Debitor masih harus menanggung beban untuk melakukan Roya Hak Tanggungan, yaitu penghapusan Hak Tanggungan yang
membebani hak atas tanah milik Debitor. Biaya untuk melakukan Roya ini menjadi berlipat apabila Hak Tanggungan yang dipasang membebani beberapa
sertipikat hak atas tanah dan biasanya Debitor/Penjamin meminta bantuan jasa
Notaris/PPAT untuk melakukan Roya Hak Tanggungan tersebut. Roya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud diatas dapat dijelaskan disini sebagai berikut :
Roya adalah pencoretan Hak Tanggungan pada Buku Hak Atas Tanah dan sertipikatnya. Apabila Hak Tanggungan hapus, maka Kantor Pertanahan melakukan roya (pencoretan) catatan Hak Tanggugan pada Buku (-Buku) Tanah
Hak Atas Tanah dan sertipikatnya. Sertipikat Hak Tanggungan yang bersangkutan ditarik dan bersama-sama dengan Buku Tanah Hak Tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan. Apabila Sertipikat Hak Tanggungan karena suatu sebab tidak dikembalikan kepada Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada Buku Tanah Hak Tanggungan. Untuk jaminan dalam bentuk Hak Tanggungan tersebut, telah diatur secara khusus harus sesuai dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Untuk pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) sudah ditentukan blangko standar dan pengisiannya harus sesuai dengan Undang- Undang Hak Tanggungan tersebut.
Terhadap Debitor yang berpengalaman, biasanya mengajukan usul-usul
terhadap bank mengenai pembebanan Hak Tanggungan terhadap sertipikatsertipikat hak atas tanah yang digunakan sebagai jaminan, misalnya mengenai besarnya nilai Hak Tanggungan yang akan dipasang terhadap fasilitas hutang yang diperolehnya, biasanya nilai Hak Tanggungan dipasang sebesar 125% (seratus duapuluh lima prosen) dari plafond pinjaman. Selain itu apabila Debitor menjaminkan beberapa sertipikat hak atas tanah untuk menjamin hutangnya kepada bank, Debitor biasanya selalu meminta diperjanjikan di dalam APHT adanya Roya Partial.
Mengenai janji Roya Partial di dalam pembuatan APHT berkaitan erat
dengan beberapa sertipikat hak atas tanah yang digunakan sebagai jaminan, masing-masing dibebani Hak Tanggungan dengan nilai yang berbeda sesuai hasil penilaian dari bank. Jadi akumulasi nilai-nilai Hak Tanggungan yang dibebankan kepada masing-masing sertipikat hak atas tanah tersebut merupakan nilai Hak Tanggungan secara keseluruhan yang dituangkan dalam sertipikat Hak Tanggungan.
Dalam berjalannya waktu, pada saat Debitor berkehendak untuk melunasi
sebagian hutangnya kepada bank, Debitor berhak memilih sertipikat hak atas
tanah yang mana yang akan dilunasi sesuai dengan nilai Hak Tanggungannya
masing-masing, kemudian bank wajib mengeluarkan Surat Keterangan Roya
Partial terhadap sertipikat tanah tertentu yang hendak dihapus dari beban Hak
Tanggungan.
Untuk kasus Roya Partial ini, bank tidak mengijinkan kepada Debitor untuk melakukan roya Hak Tanggungan sendiri ke Kantor Pertanahan setempat,
biasanya menunjuk dan minta bantuan kepada Notaris/PPAT yang menjadi rekanan bank. Hal ini mengingat bahwa sertipikat Hak Tanggungan yang dipergunakan untuk melakukan Roya Partial harus kembali kepada bank dengan
segera setelah selesainya pelaksanaan Roya Partial.
Di dalam Roya Partial, Sertipikat Hak Tanggungan yang membebani
beberapa sertipikat hak atas tanah oleh Kantor Pertanahan dilakukan pencoretan, khususnya terhadap nomor sertipikat hak atas tanah tertentu yang dilakukan pelunasan sebagian oleh Debitor. Kemudian beban Hak Tanggungan yang dicatat pada sertipikat hak atas tanahnya juga dilakukan pencoretan. Kemudian pencoretan dilakukan terhadap Buku Tanah dan Buku Tanah Hak Tanggungan yang ada di Kantor Pertanahan.[2]
Persyaratan yang harus dipenuhi untuk melakukan proses Roya/Roya
Partial pada Kantor Pertanahan adalah harus mengirimkan surat permohonan
Roya Hak Tanggungan yang dibuat oleh pihak yang berkepentingan ataupun oleh Notaris/PPAT berdasarkan kuasa dari pihak yang berkepentingan tersebut.
Adapun lampiran yang diperlukan untuk melengkapi surat permohonan roya Hak Tanggungan adalah :
a. Sertipikat Hak Tanggungan yang telah diberi catatan oleh Kreditor bahwa
Hak tanggungan hapus karena piutangnya telah lunas; atau
b. Pernyataan tertulis dari Kreditor bahwa Hak Tanggungan telah hapus karena
piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan telah lunas atau Kreditor
melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan.
Apabila Kreditor tidak bersedia memberikan pernyataan bahwa Hak
Tanggungan telah hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak
Tanggungan itu telah lunas, maka pihak yang berkepentingan dapat mengajukan
permohonan perintah pencoretan tersebut kepada Ketua Pengadilan Negeri yang
daerah hukumnya meliputi tempat Hak Tanggungan yang bersangkutan didaftar. Apabila permohonan perintah pencoretan timbul dari sengketa yang telah diperiksa dari Pengadilan Negeri lain, permohonan tersebut harus diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang memeriksa perkara yang bersangkutan.
Permohonan pencoretan catatan Hak tanggungan berdasarkan Perintah Pengadilan Negeri tersebut diatas diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan
dengan melampirkan salinan penetapan atau putusan Pengadilan Negeri yang
bersangkutan. Kantor Pertanahan melakukan pencoretan catatan Hak Tanggungan dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan Roya Hak Tanggungan. Lampiran-lampiran lainnya yang perlu dilengkapi selain lampiran yang telah dikemukakan diatas adalah Sertipikat Hak Atas Tanah yang didalamnya dicatat adanya beban Hak Tanggungan dan surat bukti pembayaran resmi pendaftaran Roya Hak Tanggungan. Biasanya penyelesaian proses Roya/Roya Partial Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan di Kota Semarang memakan waktu lebih kurang 1 (satu) bulan. Pencoretan catatan/Roya Hak Tanggungan dilakukan demi ketertiban administrasi dan tidak mempunyai pengaruh hukum terhadap Hak Tanggungan
yang bersangkutan yang sudah hapus tersebut. Pendirian ini masih diragukan,
dengan alasan sebagai berikut :
Pencoretan ini adalah refleksi dari asas publisitas. Kelihatannya diperlukan
sanksi bagi para pihak yang terlibat di dalam perjanjian pemberian Hak Tanggungan untuk segera melakukan roya jika utang sudah dilunasi. Mengenai Surat Keterangan Roya dari Kreditor/Bank, isinya adalah bervariasi sebagai contoh : “Sehubungan dengan telah dilunasinya hutang Debitor, maka Sertipikat Hak Milik Nomor 105/Pekunden yang digunakan sebagai jaminan dengan dibebani Hak Tanggungan Peringkat Pertama berdasarkan Sertipikat Hak Tanggungan tertanggal 10 Nopember 2007 Nomor 2663/2007, dapat dilakukan penghapusan/Roya Hak Tanggungan.” Atau contoh yang lain :
“Sehubungan dengan tidak dipergunakannya lagi sebagai agunan/jaminan hutang, maka terhadap Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor 125/Brumbungan yang dibebani Hak Tanggungan Peringkat Pertama berdasarkan Sertipikat Hak
Tanggungan tertanggal 15 Desember 2007 Nomor 2995/2007 dapat dilakukan
penghapusan/Roya Hak Tanggungan.” Khusus mengenai Kreditor perorangan, untuk penerbitan Surat Keterangan Roya, Kantor Pertanahan Kota Semarang mensyaratkan harus dibuat Akta Consent Roya Hak Tanggungan secara notariil/otentik. Hal ini dapat dimaklumi, mengingat bahwa Kreditor adalah bukan lembaga Perbankan/badan hukum.
Mengenai Roya Partial secara teori diatur dalam Pasal 2 ayat (1) dan ayat
(2) Undang-Undang Hak Tanggungan yang berbunyi sebagai berikut :
Pasal 2 ayat (1) : “Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi,
kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2).”
ayat (2) : “Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas
tanah, dapat diperjanjikan dalam Akta Pmberian Hak Tanggungan yang bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.” Yang dimaksud dengan sifat tidak dapat dibagi-bagi dari Hak Tanggungan adalah bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh obyek Hak Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasi sebagian utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian obyek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan itu tetap membebani seluruh obyek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi.
Pasal 2 ayat (2) UUHT merupakan pengecualian dari asas yang ditetapkan pada ayat (1) yaitu merupakan suatu kebutuhan bagi Debitor dalam rangka perkembangan dunia perkreditan, seperti antara lain kebutuhan untuk
mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan kompleks perumahan yang
semula menggunakan kredit untuk pembangunan seluruh komplek dan kemudian akan dijual kepada pemakai satu per satu, sedangkan untuk pembayarannya, pemakai akhir ini juga menggunakan kredit dengan jaminan rumah yang bersangkutan.
Sesuai ketentuan Pasal 2 ayat (2) tersebut di atas, apabila Hak Tanggungan itu dibebankan pada beberapa hak atas tanah yang terdiri dari beberapa bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang berdiri sendiri dan dapat dinilai secara tersendiri, asas tidak dapat dibagi-bagi ini dapat disimpangi asal hal itu diperjanjikan secara tegas dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. Dari rumusan ini dapat dijelaskan, bahwa : Meskipun atas suatu utang telah dibebankan Hak Tanggungan atas beberapa bidang tanah yang berdiri sendiri, yang berarti bahwa selama utang tersebut belum lunas seluruhnya, Hak Tanggungan masih melekat pada bidang tanah tersebut.
Jadi untuk dapat melakukan Roya Partial, harus dipenuhi unsur pokok
yaitu harus diperjanjikan terlebih dahulu dalam pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan, selain itu jaminan harus terdiri dari beberapa sertipikat hak atas
tanah dan pembayaran hutang dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya
sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari
obyek Hak Tanggungan yang akan dibebaskan.
Dalam praktek permasalahan yang timbul adalah :
a. Setelah berlangsungnya perjanjian kredit, pada suatu saat Debitor menghendaki melunasi sebagian utangnya untuk membebaskan sebagian jaminannya, padahal pada awal pembuatan APHT tidak diperjanjikan adanya Roya Partial;
b. Sertipikat tanah induk yang dipergunakan oleh Pengembang sebagai jaminan utang dan telah dibebani Hak Tanggungan, kemudian pada saat tertentu Pengembang melakukan pemecahan terhadap Sertipikat tanah induk tersebut menjadi beberapa puluh sertipikat dan diatas masing-masing sertipikat hasil pemecahan didirikan bangunan rumah/ruko, pada saat rumah/ruko tersebut laku terjual, barulah Pengembang menyadari perlu dilakukan Roya Partial, tentunya hal ini menyangkut kepentingan Kreditor/Bank, maka harus mendapat persetujuan dari Bank. Sehubungan dengan kejadian-kejadian yang dikemukakan di atas, terbuktibahwa Undang-Undang Hak Tanggungan belum sepenuhnya dapat memenuhi kebutuhan dalam masyarakat, penulis terdorong untuk mendalami bagaimana solusi yang tepat untuk menyelesaikan kasus demikian itu.
Dalam praktek, kasus tersebut di atas dimungkinkan untuk dilakukan Roya Partial walaupun tidak diperjanjikan sebelumnya dalam pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan, pendapat ini didukung adanya Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 pada
Pasal 124 ayat (1) dan ayat (2) yang berbunyi :
(1) Pendaftaran hapusnya hak tanggungan atas sebagian obyek hak tanggungan dapat dilakukan berdasarkan pelunasan sebagian utang yang dijamin dengan ketentuan bahwa :
1) obyek hak tanggungan terdiri dari beberapa hak, dan
2) kemungkinan hapusnya sebagian hak tanggungan karena pelunasan sebagian utang tersebut diperjanjikan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan.
(3) Pendaftaran hapusnya hak tanggungan atas sebagian obyek hak tanggungan juga dapat dilakukan walaupun tidak memenuhi ketentuan ayat (1) berdasarkan pelepasan hak tanggungan atas sebagian obyek hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan yang dituangkan dalam akta otentik atau surat
pernyataan di bawah tangan dengan mencantumkan secara jelas bagian obyek hak tanggungan yang dibebaskan dari beban hak tanggungan ini.
Kejadian yang menyangkut mengenai sertipikat induk yang digunakan
sebagai jaminan hutang oleh Pengembang, walaupun jaminan hanya berupa
sebidang tanah dalam sebuah sertipikat induk, dimungkinkan untuk dilakukan
Roya Partial setelah dilakukan pemecahan terhadap sertipikat induk tersebut,
penyelesaian kasus ini dapat diketemukan dalam penuangan janji-janji pada
blangko standar APHT yang merupakan lampiran II dari UUHT itu sendiri yang
secara tegas tercantum dalam Pasal 2 dari blangko standar APHT yang berbunyi :
“Dalam hal obyek Hak Tanggungan kemudian dipecah sehingga Hak Tanggungan membebani beberapa hak atas tanah, debitor dapat melakukan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah tersebut yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi. Nilai masing-masing hak atas tanah tersebut akan ditentukan berdasarkan kesepakatan antara Debitor/Pemberi Hak Tanggungan dengan Kreditor/Pemegang Hak Tanggungan.”
Besarnya nilai masing-masing hak atas tanah yang akan dibebaskan
dengan Roya Partial, yang merupakan jumlah yang harus dibayar untuk membebaskan hak atas tanah yang bersangkutan, akan ditentukan nanti atas dasar kesepakatan antara Kreditor dan Debitor. Jadi kesepakatan mengenai nilai hak atas tanah yang akan dibebaskan berlainan dengan yang disebutkan di atas,
diadakan dalam kesepakatan tersendiri, di luar APHT. Dengan demikian ditinjau dari Pasal 2 UUHT memberikan penampungan yang luas mengenai kebutuhan pengembang/developer akan kredit dengan jaminan yang luwes.43
Jadi dengan ditandatanganinya APHT antara Pemberi Hak Tanggungan/Debitor dan Pemegang Hak Tanggungan/Kreditor dengan janji yang tercantum Pasal 2 blangko standar APHT tersebut, maka untuk melakukan Roya Partial dalam praktek, nilai Hak Tanggungan yang membebani sertipikat induk harus dapat disepakati antara Debitor dan Kreditor untuk dipecah-pecah disesuaikan dengan nilai sertipikat masing-masing hasil pemecahan sertipikat induk. Dalam hal ini hasil kesepakatan antara Debitor dan Kreditor harus dituangkan secara tertulis, terperinci dan ditandatangani oleh kedua-belah pihak yang dikemudian hari dapat digunakan sebagai dasar untuk melakukan Roya Partial.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar